(Post)komunistický bytový experiment v Berlíně selhal – za chyby politiků musí nájemci zaplatit

Komunistický bytový experiment v Berlíně selhal – za chyby politiků musí platit zejména chudí nájemníci

Když byla na začátku roku 2020 zastropována výše nájemného v Berlíne, berlínský senát a berlínský starosta Michael Müller (SPD) opakovaně zdůrazňovali: „Vstupujeme právně na neprozkoumanou zem“ Nyní se ukazuje, že pobyt na nové pevnině byl extrémně krátký.

Myšlenka Senátu zavést vlastní zákon o regulaci trhu s bydlením selhala. Pro mnoho nájemců v hlavním městě budou nejbližší měsíce pravděpodobně velkým finančním problémem, protože v mnoha případech budou muset splácet nájemné, které se od té doby snížilo.

Podle logiky německé legislativy nemohl spolkový ústavní soud v Karlsruhe jednak jinak než odepřít berlínské vládě pravomoc prosadit vlastní zákon o nájemném. Druhý senát ústavní soudu oznámil v dubnu 2021, že berlínské stanovení hranice nájemného je neslučitelné s ústavou.

V odůvodnění ústavních soudců jsou rozhodující následující věty: „Spolkové země jsou oprávněny vydávat právní předpisy pouze tehdy, pokud spolková vláda nevyužila své zákonodárné pravomoci s konečnou platností (čl. 70, čl. 72 ( 1) Ústavy). Vzhledem k tomu, že spolkový zákonodárce již upravil zákon o cenách nájemného v § 556 až 561 BGB, není zde prostor pro zákonodárnou moc spolkových zemí kvůli blokujícímu účinku spolkového zákona.

Berlínský strop nájemného velmi podrobně reguloval ceny stávajících nájemních bytů, a to až do roku jejich výstavby – 2013. Od vstupu zákona v platnost 23. února 2020 bylo nájemné u 1,5 milionů berlínských bytů zmrazeno na úroveň června 2019.

Kromě toho byla zavedena cenová tabulka s hodnotami, které jsou zhruba založeny na indexu nájemného za rok 2013. (Post)komunisté tedy chtěli tedy vrátit čas alespoň o pět let zpět.

Od konce listopadu bylo zakázáno takové nájemné, které by překročilo maximální limity nájemní tabulky o více než 20 procent. Pronajímatelé museli v některých případech dokonce snížit nájemné. Tímto nájemníci celkově ušetřili více než třímístnou milionovou částku. Od roku 2022 se potom nájemné mělo ročně zvyšovat maximálně o 1,3 procenta. Tedy, pokud by platil berlínský strop nájemného.

Nyní platí zase pravidla pro stanovování nájemného, ​​která jsou platná celostátně na celém území Německa: brzda pro ceny nájemného platící pro nově uzavírané smlouvy (v oblastech s přehřátým trhem s bydlením a nedostatkem nájemních bytů), omezení limitů pro současné nájemní smlouvy a to vše se dále musí opírat o aktuálního hodnoty místního indexu nájemného.

Berlínský (post)komunistický senátor pro rozvoj města a bydlení Sebastian Scheel (die LINKE) v rozhovoru pro WELT potvrdil, že nálada v berlínském Senátu je na bodu mrazu: „Je to obtížný den pro Senát a nájemce v Berlíně, cesta k naší vlastní regulaci nájemného je nyní zablokována.“

Nicméně, státním bytovým společnostem, které by měly stavět spoustu nových, cenově dostupných bytů, začal díky nájemní brzdě chybět kapitál. To platilo o to víc u mnoha družstev, která se otevřeně postavila proti stropu nájemného.

V Berlíně začalo být patrné, že klesala chuť lidí ke stěhování, někteří nájemníci, kteří by se jinak přestěhovali, zřejmě zůstali tam, kde byli. V některých případech se soukromí pronajímatelé zdrželi opětovného pronájmu prázdného bytu, aby počkali na rozhodnutí Ústavního soudu z Karlsruhe.

V některých případech byly byty údajně prodávány pod rukou za tržní ceny. Závěrem lze konstatovat, že všechny efekty zmrazení nájemného vedly ke klasickému černému trhu a poklesu počtu nabídek na veřejně viditelných realitních portálech.

„Intervence, jako je strop nájemného, ​​měly vážné důsledky nejen v Berlíně, ale také v New Yorku, San Francisku, Barceloně, Londýně a Stockholmu,“ říká Michael Voigtländer, odborník na nemovitosti v Kolínském institutu pro ekonomický výzkum (IW). „Pronajímatelé méně investují do svých stávajících nemovitostí.“ Pokud nájemné nevyhnutelně poklesne, například energetická modernizace se stěží vyplatí a z dlouhodobého hlediska se kvalita na trhu s bydlením sníží.“

Velké korporace řeší novou situaci různě. Například bytová skupina Bochum Vonovia se chce vzdát vratných plateb nájemného. Od listopadu, kdy došlo k nucenému snížení nájemného, ​​společnost uvedená na akciovém seznamu DAX ztratila zhruba deset milionů eur. „Vonovia nepožaduje další nájem, protože existuje velký počet nájemců, kteří se neřídili politickými radami a odložili nájem, který ušetřili,“ uvedla společnost. „Kromě toho Vonovia nechce dostat nájemce do situace, kdy by museli zveřejnit svoji úplnou příjmovou situaci.“

Jiná situace je u Deutsche Wohnen, největšího soukromého pronajímatele v Berlíně s více než 110 000 byty. Generální ředitel Michael Zahn již v prosinci uvedl: „Pokud výše nájemného není v souladu s ústavou, jak předpokládáme, budeme muset nájemné získat zpět.“ V mnoha bytech bylo nájemné významně sníženo. Společnost však ve čtvrtek slíbila, že „kvůli rozsudku nikdo nepřijde o svůj byt“.

Celá záležitost se zpětnými platbami nájemného může způsobit v příštích měsících v hlavním městě Německa velké nepokoje. Průměrný příjem v Berlíně je totiž již pod celostátním průměrem.

Kromě toho existuje vysoká míra závislosti pracovních míst na gastronomii, kultuře a cestovním ruchu a mnoho občanů přišlo v posledních měsících o značnou část svých příjmů. Zrušení stropu nájemného nyní zdvojnásobuje obtížnou finanční situaci.

„Všichni nájemci v Berlíně nyní musí zaplatit rozdíl mezi běžným a sníženým nájemným,“ říká Esfandiar Khorrami, právník a partner společnosti Bottermann Khorrami. „Je irelevantní, zda v nájemní smlouvě něco je nebo není.“ Pokud nájemce nevyhoví a je v prodlení s minimálně dvěma platbami za nájem, může pronajímatel dokonce nájemní smlouvu vypovědět. Předpokládám však, že pronajímatelé v praxi budou nájemcům povolovat splacení dlužného nájemného v rámci splátkového kalendáře, aby vyšli nájemníkům vstříc.“