Další pronájem již pronajatého bytu třetím osobám je čím dál výnosnější byznys. Jeden rozsudek to může navždy změnit

Český přesah: Téma podnájmů se netýká jen Německa. V Česku se v Praze, Brně i dalších městech dlouhodobě rozevírá nůžky mezi „starými“ nájemními smlouvami a nájmy nově sjednanými za aktuální tržní cenu. Přesně v takové situaci vzniká pokušení: držet si levný nájem (nebo výhodnou smlouvu) a část bytu – nebo někdy prakticky celý byt – pustit dál za výrazně vyšší cenu. Německý případ míří do jádra problému: kdy je podnájem ještě rozumné řešení životní situace a kdy už je to spekulace na bytové nouzi. A to je otázka, která bude dřív nebo později bolet i české soudy, pronajímatele i nájemníky – jen v jiných právních kulisách.

Ještě nedávno byl podnájem vnímán jako forma sousedské výpomoci: dočasně pustit spolubydlícího, přivydělat si na nájem, překlenout období, kdy odešel partner, děti se odstěhovaly nebo člověk odjíždí na pár měsíců za prací. Dnes se však v řadě velkých měst – zejména tam, kde je bydlení extrémně drahé a bytů málo – z podnájmů stává výnosný byznys. A německý spolkový soudní dvůr (BGH) má nyní rozhodnout, zda se podobné praktiky mohou stát pro některé nájemníky osudnými.

Případ z Berlína: levný nájem jako „tiskárna peněz“

Hlavní postavou sporu je Abdur-Rahman El-Khadra, který podle svého vyjádření „neměl v úmyslu na tom vydělávat“. V Berlíně si v roce 2009 pronajal dvoupokojový byt a od té doby platil čisté nájemné (bez energií) 460 € měsíčně (11 500 Kč).

Podle soudu však byt bez povolení pronajímatelky pronajmul dvěma lidem a dosahoval tak příjmů 962 € měsíčně (24 050 Kč). Rozdíl mezi jeho náklady a příjmy z podnájmu tedy činil zhruba 502 € (12 550 Kč) měsíčně – a to ještě před započtením dalších nákladů.

Pronajímatelka nájemníka nejprve upozornila, následně žalovala. Zemský soud v Berlíně dal pronajímatelce za pravdu. Nyní případ řeší osmý civilní senát BGH, který projednává žalobu na vyklizení bytu a chce rozhodnout na konci ledna po detailní poradě.

Proč je rozsudek sledovaný: podnájem v době bytové nouze

Podobné spory nejsou podle DIE WELT v Německu ojedinělé. Naopak – s přehřátými trhy bydlení se objevují stále častěji. Zainteresované strany proto s napětím čekají, zda BGH potvrdí možnost ukončit nájemní vztah, pokud nájemce podnájem zneužívá.

Zástupci nájemnické ochrany upozorňují, že právě ve velkých městech bude problém nabývat na významu. Právníci z praxe dodávají: pokud BGH potvrdí předchozí verdikt, pronajímatelé získají silný nástroj – mohou ukončit nájem s člověkem, který byt neoprávněně „komerčně vytěžuje“. Zároveň by to mohlo fungovat preventivně: nájemce by si podnájemní „kšeft“ rozmyslel, protože by věděl, že riskuje ztrátu bytu.

Jak se z výpomoci stal byznys

Dlouhá léta fungoval podnájem relativně hladce. Typicky šlo o situace, kdy nájemník potřeboval snížit vlastní náklad na bydlení: odešel spolubydlící, rodina se zmenšila, někdo dočasně pracoval jinde. Jenže bytová nouze v posledních letech zvýšila poptávku tak výrazně, že se z podnájmu dá vydělat.

Právníci popisují opakující se vzorec: nájemník realizuje zisk na podnájmu, aniž by na tom měl pronajímatel jakýkoli podíl – a někdy se tím navíc obchází pravidla cenové regulace, která mají původně chránit nájemníky. Ekonomicky je to jednoduché: kdo má starou, levnou smlouvu, drží „aktivum“, které je rok od roku cennější, protože nové nájmy jsou mnohem vyšší.

Kdy musí pronajímatel podnájem povolit – a kdy ne

Německé právo obecně vychází z toho, že podnájem vyžaduje souhlas pronajímatele. Pronajímatel ho má obvykle udělit, pokud nájemce prokáže „oprávněný zájem“, který vznikl po uzavření smlouvy. V praxi se uznává téměř vše rozumné: nájemce nechce bydlet sám, chce snížit náklady, založit sdílené bydlení, dočasně odjíždí pracovně do jiné země apod.

Pronajímatel však může souhlas odmítnout například tehdy, pokud by byt byl přeplněný, podnájemník je nepřijatelný, nájemce chce fakticky předat celý byt, nebo pokud požadovaný podnájem překračuje limity regulace. Pronajímatel si může vyžádat návrh podnájemní smlouvy a zkoumat i to, zda nájemce nerealizuje nepřiměřený zisk.

Zajímavostí je, že i u garsonky může být v některých případech podnájem formálně „povolen“, pokud nájemce prokáže, že byt úplně neopustil – třeba tím, že v něm nechá osobní věci a ponechá si klíč. Právníci upozorňují na paradox: nájemce se v tu chvíli stává „pronajímatelem“ a zároveň si nechává možnost kdykoli do bytu vstoupit, což je v běžných nájemních vztazích naopak považováno za problematické.

Ziskový podnájem: hranice, kde končí bydlení a začíná „zpeněžení“

Klíčový spor stojí na tom, že podnájem kvůli zisku už nemusí spadat pod „oprávněný zájem“. Německé právní komentáře rozlišují férový příspěvek (např. na vybavení, sdílené užívání domácnosti) a skutečný obchodní záměr, kdy se byt využívá jako nástroj výdělku. V takové situaci už nejde o řešení bytové potřeby, ale o ekonomické využití bytové nouze – a to pronajímatel není povinen tolerovat.

Současně platí, že bez souhlasu může nájemce ubytovat nejbližší rodinu (manžela/manželku, děti, rodiče), což se právně nebere jako podnájem. Krátkodobí hosté mohou zůstat přibližně několik týdnů. Trvalé nastěhování partnera zpravidla souhlas vyžaduje, ale pronajímatel ho bez vážného důvodu obvykle nesmí odmítnout, pokud je byt dostatečně velký.

Co může BGH změnit: exemplární případ a efekt odstrašení

Rozhodnutí BGH na konci ledna má stanovit jasnější hranice: může nájemník využít bytovou nouzi k tomu, aby z levného nájemního bytu udělal „cash cow“? Pokud soud potvrdí dosavadní verdikt, El-Khadra může po 15 letech o byt přijít – a pro spekulativní podnájemníky v německých metropolích se riziko výrazně zvýší.