Daň z nemovitosti se zvýšila v Německu na sedminásobek. Poplatníci dostávají první daňové výměry a nevěří vlastním očím

Blíží se termín pro zaplacení nově vyměřené daně z nemovitosti. Berlín byl jedním z prvních měst, která již rozeslala daňová oznámení. Některé z nich vykazují velmi vysoké nárůsty daně. Roste podezření, že se řada obcí nepostupovala správně.

Daniel Gabbert už vlastně počítal s tím, že daň z nemovitosti za jeho nově postavený dům v berlínské čtvrti Mahlsdorf vzroste. „Neměl jsem žádné iluze,“ říká. Hodnoty domu pro daň z nemovitosti ve východním Berlíně vycházely z údajů z roku 1935, a i když je Gabbertův majetek o rozloze 350 metrů čtverečních spíše skromnější, bylo jasné, že od roku 2025 bude dražší. Ale více než třikrát tolik? Místo dosavadních 273 eur bude platit v budoucnosti 913 eur (ca 23 000 Kč, pozn. redakce) ročně. Gabbert, který si nepřeje zveřejnit své skutečné jméno, to považuje za „drzost ze strany politiků“.

Také v jiných částech Berlína se množí zprávy o někdy až děsivém zvýšení daně z nemovitosti. Byt v relativně novém komplexu s 50 byty ve Friedrichshainu: 170 (ca 4 300 Kč, pozn. redakce) namísto předchozích 93 eur za čtvrtletí. Nájemní byt ve staré budově v Prenzlauer Berg: 950 eur namísto předchozích 136 eur ročně, téměř sedminásobný nárůst. Řadový dům na severu města: 800 místo předchozích 300 eur.

Podle deníku DIE WELT jsou berlínské finanční úřady zdaleka nejrychlejší v zemi, pokud jde o rozesílání nových oznámení o dani z nemovitosti. Už teď se dá říci, že pro miliony majitelů a nájemníků se bydlení v hlavním městě v budoucnu ještě prodraží. A nejen tam.

Od roku 2025 bude celostátně platit nový systém daně z nemovitostí. V posledních letech museli němečtí majitelé domů posílat finančním úřadům miliony daňových přiznání a následně dostávali nové standardizované hodnoty svých nemovitostí. Mnozí proti novým částkám vznesli námitku, nicméně den splatnosti se blíží.

Politici, zejména tehdejší ministr financí Olaf Scholz (SPD), s reformou slibovali „příjmovou neutralitu“: někteří budou platit více, jiní méně. Ve světle zpráv z Berlína ale mezi odborníky narůstají pochybnosti, zda lze tento slib dodržet, a zda spíše zadním vchodem nepřichází pouhé zvýšení daní.

Pro Bernharda Daldrupa, dlouholetého místního politického mluvčího poslaneckého klubu SPD a předsedy stavebního výboru, je jedna věc jistá. Protože hodnoty majetku nebyly po desetiletí aktualizovány, došlo k nevyhnutelným posunům.

„Bylo předvídatelné, že v rámci obce se rozdíly mezi centrálně umístěnými a periferními nemovitostmi stanou výraznějšími,“ říká Daldrup. Rozhodnutí spolkového ústavního soudu, který v roce 2018 prohlásil staré hodnoty za neplatné, donutilo státy a města jednat.

Různé modely v jednotlivých spolkových zemích

Většina velkých měst rozesílá oznámení až v lednu. V mnoha menších městech to může trvat podstatně déle. Jedenáct spolkových zemí se drží složitějšího spolkového modelu, který kromě standardní hodnoty pozemku zohledňuje mimo jiné fiktivní nájemné, stáří budovy, obytnou plochu a další charakteristiky.

Bádensko-Württembersko používá model hodnoty půdy, Bavorsko počítá pouze plochu, Hesensko, Dolní Sasko a Hamburk používají kombinace plochy a polohy. Ale bez ohledu na to, který vzorec se použije, získá se nová hodnota nemovitosti, která se vynásobí sazbou pro obec a sazbou daně.

Obce by měly snížit výměru, aby kompenzovaly vyšší hodnotu nemovitosti ve vzorci. Základem by pak byla stejná výše daňových příjmů. Teoreticky každopádně. Podezření je, že mnohá města špatně odhadla důsledky zvýšených cen nemovitostí.

Například v Berlíně vzrostly ceny pozemků kvůli realitnímu boomu tak rychle, že ani sazba odhadu, která byla v létě snížena na polovinu, neposkytuje úlevu, říká Sibylle Barent, vedoucí daňové a finanční politiky společnosti sdružení Haus & Grund. „Nové hodnoty nemovitostí byly zaznamenány na absolutním tržním maximu, konkrétně na začátku roku 2022,“ říká expert i s ohledem na ostatní spolkové země.

„Slyšíme hodně nespokojených hlasů ze Severního Porýní-Vestfálska. I ve středně velkých městech enormně rostou nároky na daň z nemovitosti. Máme dojem, že některé spolkové země se nedokážou vyrovnat s důsledky spolkového daňového modelu. Méně stížností přichází z Hamburku, Dolního Saska, Hesenska a Bavorska. Zatím každopádně. „Naděje na slavnou výnosovou neutralitu se v současné době rozplývá, “ říká Barent.

Loni vybraly obce na daních z nemovitostí kolem 15 miliard eur. Bude jich příští rok výrazně více a možná ne zcela neúmyslně? Podle poradenské firmy EY má mnoho obcí finanční problémy a zvýšení daně z nemovitosti je pro ně často „nevyhnutelné“.

Berlínský Senát, který právě provedl masivní škrty ve státním rozpočtu, nesouhlasí. „Sazba daně byla upravena tak, aby stát Berlín nedostal od roku 2025 z nové daně z nemovitosti více peněz než ze staré daně z nemovitosti,“ ujišťuje mluvčí ministerstva financí Senátu. „Na základě prvotních vzorků předpokládáme jednotný procentuální posun v daňové zátěži z nemovitosti. Podle našich odhadů asi polovina daňových poplatníků pravděpodobně zažije úlevu.“

Mezi konkrétní příklady patří kondominium ve čtvrti Mitte-Tiergarten s budoucí daní z nemovitosti ve výši 276 eur namísto 615 eur ročně nebo rodinný dům v Neuköllnu s budoucí daní ve výši 556 eur namísto 1 732 eur. Objevuje se vzorec: věci jsou dražší na východě a levnější na západě.

Rezidenční nemovitosti jsou daňově více zatíženy než komerční nemovitosti

Německá asociace měst upozorňuje na další efekt daňové reformy: „Dlouhodobě upozorňujeme, že reforma spolkové daně z nemovitostí od příštího roku na mnoha místech zatíží rezidenční nemovitosti více než komerční nemovitosti,“ říká. Helmut Dedy, generální ředitel Německé asociace měst, WELT ON SUNDAY. „Spolkové státy mohly tomuto systematickému dodatečnému zatížení rezidenčních nemovitostí v důsledku reformy zabránit úpravou metrik pro komerční nemovitosti. Bohužel to zatím dokázaly jen Berlín, Sasko a Sársko,“ říká Dedy.

„V ostatních spolkových státech je příliš pozdě na úpravu metrik do roku 2025,“ dodal. „Stanovení nových sazeb daně z nemovitostí pro rok 2025 musí být dokončeno do 30. června 2025, takže tam, kde se daňové zatížení nadměrně zvýší, mohou obce ještě reagovat.