Klimatické a další byrokratické nároky na výstavbu nových bytů způsobují razantní nárůst nájmů v Německu. Části Němců dokonce hrozí, že nebudou mít kde bydlet

Protože nová bytová výstavba v Německu prakticky ustrnula, vše na trhu s bydlením se nyní soustředí na stávající nájemní byty. Ceny nájmů už začaly narůstat, ale to je teprve začátek. Odborníci se obávají, že část populace si již brzy nebude moci dovolit jakékoliv bydlení.

Podle deníku DIE WELT čekají nájemníky v Německu těžké časy. Několik aktuálních událostí naznačuje, že ceny nájmů pravděpodobně porostou v příštích několika letech výrazně rychleji než dříve. Jednak nová výstavba téměř ustává a téměř každý měsíc klesá počet kolaudací. Poptávka ve městech ale zůstává vysoká. Současně rostou politické požadavky na ochranu klimatu ve stavebnictví. To s sebou nese vysoké náklady na renovaci, které majitelé pravděpodobně dříve nebo později přenesou na nájemníky.

První známky tohoto vývoje se odrážejí v aktuální cenové statistice. Podle tržní analýzy poskytovatele realitních služeb Savills průměrné požadované nájemné za nové byty v šesti největších městech poprvé prolomilo hranici 20 eur za metr čtvereční.

Velká francouzská banka BNP Paribas, která je na německém realitním trhu velmi aktivní, zaznamenala v posledním pololetí nárůst nájmů ve velkých městech oproti roku 2021 o osm procent, v novostavbách dokonce o dvanáct procent. Pokud bude tento trend pokračovat, nájmy brzy porostou rychleji než inflace.

„Zatímco počet obyvatel Německa nadále roste, žádný obrat v bytové výstavbě není v dohledu,“ říká Matti Schenk, analytik společnosti Savills Germany. „Svědčí o tom trvale vysoký pokles stavebních povolení pro bydlení a zvyšující se počet zrušených projektů bytové výstavby. Míra neobsazenosti proto bude klesat a nájemné bude nadále růst.“ Vývoj se ještě nedostal ke všem nájemcům. Měli byste se ale zamyslet nad tím, že nálada na realitním veletrhu Expo Real, největší oborové akci v Evropě, se letos dostala na dno – alespoň pokud jde o bytovou výstavbu. „Všechny projekty jsou pozastaveny“, „Nové pozemky nás už nezajímají“, „Přesouváme se na jiné trhy v zahraničí“ jsou typická prohlášení, která v těchto dnech slýchají návštěvníci veletrhu v Mnichově.

Transakce, tedy prodeje nových i starších nemovitostí jsou aktuálně 70 procent pod úrovní předchozího roku. Stavebních povolení pro výstavbu bytů je zhruba o 30 procent méně než v předchozím roce a trend je klesající.

Jen málokterá realitní společnost tuto skutečnost může ignorovat. Největší německá bytová skupina Vonovia před několika týdny oznámila, že pozastaví všechny stavební projekty. Bonava, švédský projektový developer a jeden z největších developerů V Německu s přibližně 1900 bytovými jednotkami dokončenými v loňském roce, chce propustit 300 ze svých 1000 zaměstnanců. Společnost o tom informovala ve středu – v první den veletrhu, v den, kdy se obvykle prezentují pouze optimistické vize a příběhy. Bonava působí především v okolí větších měst a například staví řadové domy.

Společnost Trei Real Estate, která má za sebou řadu projektů zejména v Berlíně a vlastně by chtěla stavět další, se nyní soustředí hlavně na USA a Polsko. Zejména v Polsku  je mnohem snazší získat stavební povolení než v Německu, říká šéf Trei Pepijn Morshuis:

„Požaduje se enormní množství detailů a požadavky se někdy následně zvyšují – například je vyžadována výrazně vyšší úroveň bezbariérové dostupnosti. To enormně zvyšuje náklady.“ Vysoké náklady, vysoká poptávka na jedné straně a dlouhé schvalovací procedury na straně druhé, tato rovnice nemůže nikdy vyjít.

Ve zbytku Evropy také výrazně klesají kupní ceny rezidenčních nemovitostí v důsledku zvýšených úrokových sazeb. Protože se zároveň nová výstavba zadrhá, ale nabídka pro zájemce o nemovitosti také klesá, vše se nyní soustředí na nájemní byty. A ceny tam rostou, jak ukazují aktuální statistiky Eurostatu. V souladu s tím vzrostlo průměrné nájemné ve druhém čtvrtletí roku 2023 ve srovnání se stejným obdobím loňského roku o tři procenta. Všechny tyto účinky jsou zvláště výrazné v Německu. Zkušený hamburský developer projektu Dieter Becken proto předpovídá, že na trhu s bydlením dojde ke katastrofě. V rozhovoru pro WELT Becken řekl:

„Jsme v realitní recesi, která se nepodobá žádné jiné za posledních 45 let. Úrokové sazby vyskočily z 0,8 na téměř pět procent, dramaticky vzrostly i ceny staveb, vysoká inflace, pozemků je také málo a jsou drahé. V této kombinaci a v tak krátké době je to jedinečné.“

„Část populace už prostě nemůže najít střechu nad hlavou.“

Projektoví developeři v současnosti „prostě už nejsou schopni ekonomicky stavět byty.“ Důsledky v současnosti pociťují nejprve stavebníci a developeři – ale brzy je pocítí i nájemníci: „Směřujeme k nedostatku v oblasti dostupného bydlení. Vidím obrovská společensko-politická rizika, protože část populace už prostě nemůže najít střechu nad hlavou,“ říká 72letý stavební dodavatel, který desítky let působí především v Hamburku.

Jeho prognóza: „Nájemné výrazně, velmi výrazně poroste. V novostavbách se standardem stane 20 až 30 eur za metr čtvereční. Narůstající nedostatek bytů se projeví i ve vyšším nájemném v již stávajícím bytovém fondu.“

Bez důrazného zásahu státu nelze nouzový stav zastavit. „Aby se vytvořil nový životní prostor, bude muset být trvale podporována cenově dostupná bytová výstavba,“ řekl Becken. Šéf Trei Morshuis vidí u německých nájemníků podobný vývoj jako v USA: „Nájemné v Německu je v porovnání s mezinárodními standardy stále velmi levné. Pozorovali jsme, že vývoj nájemného v USA již reagoval na pokles nové výstavby, nárůst je někdy enormní, zejména ve velkých městech. I zde očekávám, že ceny nájmů výrazně porostou.“