Němci varují před vyvlastňováním bytů. V Česku mezitím Piráti chtějí danit prázdné byty

Český přesah: Česko řeší stejnou bytovou krizi, ale stojí před stejným dilematem jako Německo

Nedostupné bydlení už není jen český problém. Německo řeší stejnou otázku: jak zvýšit výstavbu, udržet dostupné nájmy a současně neodradit investory, kteří mají nové byty financovat. Zatímco v Česku Piráti navrhují zdanění prázdných bytů a akcelerační zóny pro rychlejší výstavbu, v Německu se vede ostrý spor o to, zda by stát měl jít ještě dál a zasahovat přímo do vlastnictví velkých bytových společností. Babišova vláda naopak slibuje podporu dostupného, nájemního a družstevního bydlení, zvýhodněné půjčky pro mladé rodiny, podporu studentských kolejí a rušení předpisů, které podle ní prodražují výstavbu. V jádru jde ale v obou zemích o stejný konflikt: více regulovat vlastníky a investory, nebo hlavně zrychlit a zlevnit samotnou výstavbu?

Německá ministryně varuje: Vyvlastňování by zastavilo bytovou výstavbu

Německou debatu rozvířil rozhovor deníku DIE WELT s Inou Scharrenbachovou, ministryní výstavby Severního Porýní-Vestfálska za CDU. Ta ostře varuje před berlínskou iniciativou, která usiluje o společenské převzetí desítek tisíc bytů velkých realitních společností.

Na první pohled by se mohlo zdát, že jde pouze o lokální berlínský problém. Scharrenbachová však tvrdí opak. Podle ní už samotná debata o možném vyvlastnění vyvolává nervozitu mezi bankami a investory v celém Německu. Bytové společnosti, družstva i developerské firmy totiž často staví a rekonstruují za pomoci úvěrů. Pokud by vznikl dojem, že majetek realitních firem může být politickým rozhodnutím zestátněn nebo „zespolečenštěn“, banky začnou mnohem opatrněji financovat nové projekty.

Její hlavní věta je jednoduchá: signál vyvlastňování by podle ní zabránil bytové výstavbě v celém Německu.

Berlín jako varování pro celou zemi

Scharrenbachová připouští, že obyvatelé Berlína mají oprávněný pocit, že tamní trh s bydlením nefunguje. Německá metropole dlouhodobě roste, nájmy v některých částech rychle stoupají a nabídka bytů nestačí poptávce.

Zároveň ale upozorňuje, že vyvlastnění podle ní problém neřeší. Nový byt tím nevznikne. Pokud stát převezme existující byty, může tím krátkodobě získat kontrolu nad částí trhu, ale současně odradí soukromý kapitál od další výstavby.

Německá ministryně proto prosazuje opačnou logiku: hlavní cestou k dostupnějšímu bydlení má být masivnější výstavba, jednodušší pravidla a větší jistota pro ty, kdo do bytů investují.

EU podle ní do bytové politiky příliš zasahuje

Druhým velkým tématem rozhovoru je role Evropské unie. Scharrenbachová kritizuje evropskou stavební a ekologickou regulaci, zejména evropskou směrnici o energetické náročnosti budov a nařízení o obnově přírody.

Podle ní Brusel stále více zasahuje do oblasti, která má zůstat v rukou členských států. Jako příklad uvádí povinnost nezhoršovat stav městské zeleně a stromového pokryvu oproti roku 2024. V praxi to podle ní může znamenat, že města budou nucena rozhodovat, zda na volné ploše postavit nové byty, nebo tam raději vysadit stromy.

Scharrenbachová zdůrazňuje, že ochranu klimatu a městské zeleně neodmítá. Vadí jí ale, že podobná rozhodnutí podle ní nemají být diktována centrálně z Bruselu, ale mají se řešit místně podle konkrétní situace.

Jednodušší stavby místo dalších norem

Velkou část rozhovoru věnuje také stavebním normám. Podle Scharrenbachové se v Německu staví zbytečně draze i kvůli obrovskému množství technických pravidel a norem.

Její země chce proto změnit stavební předpisy tak, aby byly povinné hlavně základní požadavky na bezpečnost, požární ochranu, statiku a bezbariérovost. Vše ostatní by mělo být možné, ale nikoli automaticky povinné.

Jinými slovy: dům má být bezpečný a funkční. Nemusí však splňovat každou technickou normu, pokud tím stavba zbytečně zdražuje.

Tato debata je pro Česko velmi důležitá. Také čeští developeři, obce a politici dlouhodobě tvrdí, že výstavbu brzdí nejen pomalé povolování, ale i množství předpisů, požadavků, norem a administrativy.

Česká debata: Piráti chtějí danit prázdné byty

V Česku se mezitím vede podobně ostrá debata o tom, zda problém bydlení řešit hlavně výstavbou, nebo také regulací vlastnictví.

Piráti v debatě na CNN Prima NEWS navrhli zdanění prázdných bytů a zavedení takzvaných akceleračních zón. Ty by měly umožnit rychlejší výstavbu v lokalitách, kde dnes proces územního plánování trvá příliš dlouho.

Podle pirátské kandidátky Kateriny Demetrashvili je nutné zrychlit stavební proces, odstranit zbytečné regulace, ale současně se zaměřit i na byty, které zůstávají prázdné nebo slouží čistě jako investiční aktivum.

Piráti tvrdí, že jejich plán akceleračních zón by mohl během volebního období urychlit vznik přibližně 50 000 bytů a celkově směřovat k cíli 200 000 nových domovů.

STAN mluví o regulaci investorů

Podobně zní i část argumentace hnutí STAN. Adriana Chochelová v debatě připustila, že Starostové zvažují větší regulaci investorů držících větší množství bytů.

Nešlo by podle ní o první ani druhou nemovitost běžného člověka. Debata by se měla vést hlavně o těch, kteří vlastní více bytů a využívají je jako investiční portfolio.

STAN zároveň připomíná model bytových společností s omezeným ziskem, inspirovaný například Vídní. Právě rakouská metropole je často uváděna jako příklad města, kde veřejný a neziskový sektor dlouhodobě hraje v bydlení mnohem silnější roli než v Česku.

ANO a ODS odmítají vyšší zdanění

Proti zvyšování daní se v české debatě postavili zástupci ANO i ODS.

Adam Knedlhans z ANO odmítl zásahy do soukromého vlastnictví a zdůraznil, že řešením má být hlavně masivní výstavba. Podobně argumentoval Jan Hroudný z ODS, podle něhož se nelze „zdanit k prosperitě“.

Tento názor se velmi blíží německé pozici Iny Scharrenbachové: pokud stát začne příliš tvrdě trestat vlastníky nebo investory, může tím podle kritiků odradit kapitál, který je pro novou výstavbu potřebný.

Co plánuje Babišova vláda?

Programové prohlášení Babišovy vlády řadí dostupné bydlení mezi hlavní priority. Vláda slibuje podporu výstavby nájemních a družstevních bytů, podporu mladých rodin formou zvýhodněných půjček nebo úrokových dotací na hypotéky, rozvoj studentských kolejí a větší využití PPP projektů.

Součástí plánů má být také revize zákona o podpoře bydlení a rušení nefunkčních předpisů a norem, které podle vlády zbytečně prodražují výstavbu.

Tady se český vládní přístup výrazně přibližuje německé debatě o deregulaci. Oba směry vycházejí z předpokladu, že dostupnost bydlení se nezlepší bez rychlejší, jednodušší a levnější výstavby.

Otázkou ale zůstává, zda to bude stačit. Kritici upozorňují, že pokud se nezmění také daňová politika, práce s prázdnými byty, krátkodobými pronájmy a investičním skupováním nemovitostí, nové byty nemusí automaticky znamenat dostupné byty pro běžné domácnosti.

Německé varování pro Česko

Německý spor ukazuje, kam až může bytová krize dojít, pokud se dlouho neřeší. V Berlíně už část veřejnosti nepovažuje za extrémní ani debatu o vyvlastnění velkých bytových firem. To je signál, že frustrace z nájmů a nedostupnosti bydlení překročila běžnou politickou úroveň.

Pro Česko je to varování. Pokud se nepodaří rychle zvýšit nabídku bytů, zrychlit povolování, omezit spekulace a současně udržet důvěru investorů, může se i česká debata postupně radikalizovat.

Na jedné straně budou sílit návrhy na zdanění prázdných bytů, regulaci investorů nebo veřejnou výstavbu. Na druhé straně bude sílit odpor vlastníků, developerů a bank, kteří budou varovat před zásahem do vlastnických práv a odlivem investic.

Co z toho plyne?

Bytová krize nemá jednoduché řešení. Německo i Česko dnes stojí před stejným dilematem.

Pouhé zdanění prázdných bytů nové byty nepostaví.

Pouhá deregulace nezaručí, že nové byty budou cenově dostupné.

Pouhá veřejná výstavba nestačí pokrýt celou poptávku.

A pouhé spoléhání na trh vede v atraktivních městech k tomu, že bydlení se stále více stává investičním aktivem, nikoli základní životní potřebou.

Smysluplná cesta proto pravděpodobně povede kombinací všech nástrojů: rychlejší povolování, levnější výstavba, podpora nájemního a družstevního bydlení, rozumná regulace krátkodobých pronájmů, lepší využití prázdných bytů a větší zapojení obcí.