Německý realitní trh se mění. Prodávající musí slevovat, kupující vyčkávají

6.8. 2026010x

Český přesah:
Vývoj na německém realitním trhu je důležitý i pro Českou republiku. Německo je největším obchodním partnerem Česka a změny na tamním trhu s bydlením často ovlivňují náladu investorů, bank i developerů ve střední Evropě. Podobně jako v Německu se i v Česku po období prudkého růstu cen stále více řeší vysoké úrokové sazby, energetická náročnost starších domů a rostoucí náklady na rekonstrukce. Pro české zájemce o bydlení i investory proto představuje německý vývoj důležitý signál, kam se může ubírat realitní trh v příštích letech.

Německý realitní trh vstupuje podle nové analýzy Kielského institutu pro světové hospodářství (IfW), komentované v DIE WELT do nové fáze. Zatímco ještě v minulých letech dominovali prodávající, nyní se situace obrací. Kupující jsou opatrnější, banky zpřísnily financování a stále větší roli hrají náklady na energetické rekonstrukce. Výsledkem je zpomalování růstu cen a stále častější snižování nabídkových cen nemovitostí.

Vyplývá to z nejnovějšího indexu Greix (German Real Estate Index), který vychází ze skutečně uzavřených kupních smluv, nikoli pouze z cen uvedených v inzerátech.

Ceny nominálně rostou, reálně ale klesají

Na první pohled se může zdát, že ceny nemovitostí v Německu stále rostou.

Ve druhém čtvrtletí roku totiž meziročně vzrostly:

ceny bytů o 0,4 %,
ceny rodinných domů o 1,9 %.

Naopak ceny bytových domů určených především k investicím klesly o 3,5 %.

Po započtení inflace je však obrázek úplně jiný.

Reálně totiž ceny poklesly:

byty o 2,1 %,
rodinné domy o 0,7 %,
bytové domy dokonce o 5,9 %.

Podle odborníka IfW Jonase Zdrzaleka je proto důležitější sledovat kupní sílu než samotné nominální ceny.

Prodávající dostávají méně, než očekávali

Institut upozorňuje na další významný trend.

Na realitních serverech se stále častěji objevují případy, kdy majitelé během prodeje snižují původně požadovanou cenu.

Právě tento ukazatel byl v minulosti spolehlivým signálem ochlazování trhu.

To znamená, že prodávající stále častěji narážejí na realitu – kupující už nejsou ochotni akceptovat vysoké ceny jako před několika lety.

Nabídka roste, poptávka slábne

Podobné zkušenosti potvrzuje také realitní společnost Homeday.

Podle jejího generálního ředitele Benjamina Lorenze firma v prvním pololetí 2026 přijala do nabídky téměř o 15 % více nemovitostí než ve druhé polovině roku 2025.

Současně však výrazně poklesl počet zájemců.

Některé nemovitosti dnes podle společnosti získávají prostřednictvím realitních portálů až o 35 % méně poptávek než před rokem.

Majitelé proto musejí své cenové představy přizpůsobit aktuální situaci.

Přemrštěné ceny znamenají delší dobu prodeje, zatímco realisticky oceněné nemovitosti si kupce stále nacházejí.

Každé město se vyvíjí jinak

Vývoj cen není v Německu jednotný.

Ve druhém čtvrtletí zaznamenaly růst například:

Düsseldorf (+1,2 %),
Bonn (+2,8 %),
Münster (+2,1 %).

Naopak poklesly ceny například ve:

Frankfurtu nad Mohanem (-0,6 %),
Stuttgartu (-1,6 %),
Bochumi (-0,5 %).

To potvrzuje, že německý trh je stále více závislý na regionálních podmínkách.

Kupující jsou mnohem opatrnější

Realitní odborníci uvádějí několik důvodů, proč zájemci o bydlení vyčkávají.

Patří mezi ně především:

přísnější schvalování hypoték bankami,
nejistá ekonomická situace,
rostoucí náklady na stavební práce,
dražší stavební materiály,
nejistota kolem energetických rekonstrukcí,
změny dotačních programů,
nové požadavky na vytápění budov.

Zejména starší domy proto ztrácejí na atraktivitě.

Kupující totiž počítají s tím, že je po koupi čekají vysoké investice.

Čtyřprocentní hypotéky psychologicky brzdí trh

Ekonom společnosti Empirica Reiner Braun upozorňuje, že samotná výše úrokových sazeb není historicky mimořádná.

Hypotéky kolem 4 % však mají podle něj silný psychologický efekt.

Kupující jsou opatrnější a pečlivěji zvažují každé rozhodnutí.

Další nejistotu přinášejí debaty o energetických normách, pravidlech pro vytápění nebo možných změnách státní podpory.

To všechno podle Brauna tlačí především ceny starších nemovitostí směrem dolů.

Přesto se stále staví málo

Přes ochlazení trhu odborníci upozorňují, že v Německu nadále přetrvává nedostatek bytů.

Nová výstavba totiž nestačí uspokojovat poptávku.

Právě tato skutečnost podle odborníků brání ještě výraznějšímu poklesu cen.

Bez dlouhodobého nedostatku nabídky by ceny pravděpodobně klesaly rychleji.

Problém nejsou jen ceny

Studie společnosti Empirica upozorňuje také na další problém.

Mnoho rodin hledá větší bydlení poblíž svého zaměstnání.

Takové byty nebo domy ale často nejsou dostupné ani ke koupi, ani k pronájmu.

Stěhování do vzdálených venkovských oblastí pro řadu lidí nepředstavuje řešení.

Výsledkem je jednoduché rozhodnutí:

„Pak si lidé raději nekoupí nic.“

To podle odborníků stále častěji vysvětluje, proč počet uskutečněných obchodů neroste ani přes mírnější cenový vývoj.

Co to znamená pro český trh?

Vývoj v Německu může být zajímavou předzvěstí i pro Českou republiku. Také zde kupující více zvažují celkové náklady na vlastnictví nemovitosti, nejen samotnou kupní cenu. Významnou roli hrají úrokové sazby hypoték, energetická náročnost budov i očekávané náklady na rekonstrukce. Pokud bude podobný trend pokračovat i v dalších měsících, mohou být prodávající nuceni častěji upravovat své cenové požadavky a kupující získají při vyjednávání silnější pozici.

📰 Zaujalo nás na českých webech

🟥 Seznam Zprávy: V červnovém týdnu zemřelo v Německu kvůli vedrům až 10 000 lidí, uvedl institut

Institut Roberta Kocha zvýšil odhad počtu úmrtí spojených s extrémními vedry v Německu. Jen během týdne od 22. do 28. června mohlo vysokým teplotám podle institutu podlehnout přibližně 9 600 lidí, tedy téměř dvojnásobek původního odhadu. Celkový letošní počet úmrtí souvisejících s horkem vzrostl na zhruba 11 900. Nejvíce ohroženi byli senioři nad 75 let. Německo zároveň řeší, zda má ochranu před vedry lépe koordinovat spolková vláda, země a obce.

Proč článek doporučujeme:
Text ukazuje, že extrémní vedra už nejsou pouze meteorologickým tématem, ale vážným zdravotním a politickým problémem. Vývoj v Německu je důležitý i pro Českou republiku, která čelí podobným teplotním výkyvům a debatám o ochraně nemocnic, domovů seniorů a škol.

Přečíst celý článek na Seznam Zprávy

🟧 Novinky.cz: Ukrajinské letadlo v Lipsku, u kterého se našel dron, bylo naložené municí

Německé letiště Lipsko/Halle podle dostupných informací jen těsně uniklo vážné bezpečnostní události. Vedle ukrajinského nákladního letounu Antonov, který převážel vojenskou munici určenou pro další transport, byl nalezen dron vybavený výbušninou. Policie zjistila, že roznětka byla vadná, a proto nedošlo k explozi. Letiště dočasně přerušilo provoz a při následném manévru se jedno z nákladních letadel střetlo s dosud neznámým létajícím objektem. Německé úřady případ vyšetřují jako možný hybridní útok, přičemž nevylučují cílenou snahu obejít bezpečnostní systémy letiště. Pachatel zatím není znám.

Proč článek doporučujeme:
Událost ukazuje, že otázka ochrany kritické infrastruktury a vojenských logistických tras v Německu nabývá na významu. Pro české čtenáře je zajímavá také proto, že letiště Lipsko/Halle patří mezi klíčové logistické uzly NATO ve střední Evropě.

Přečíst celý článek na Novinky.cz