Berlínská Levice chce převést do veřejného vlastnictví až 220 tisíc bytů. „Tady pro nás žádný kompromis neexistuje“

Český přesah: Berlínský plán je pro českého čtenáře zajímavý především tím, jak daleko je tamní debata o dostupnosti bydlení ochotna zajít. Zatímco v Česku se řeší hlavně výstavba obecních bytů, podpora nové výstavby, regulace krátkodobých pronájmů nebo zrychlení stavebního řízení, část berlínské Levice prosazuje převod velkých soukromých bytových portfolií do veřejného vlastnictví. Český právní rámec by podobný zásah posuzoval velmi přísně: Listina základních práv a svobod umožňuje vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva pouze ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu. (PSP) Berlínská debata tak dobře ukazuje, jak odlišně mohou evropská města reagovat na stejný problém – rychle rostoucí náklady na bydlení.

Po vítězství strany Die Linke v berlínských zemských volbách se znovu dostává do centra pozornosti otázka, která německé hlavní město rozděluje už několik let: má Berlín převzít do veřejného vlastnictví statisíce bytů vlastněných velkými realitními společnostmi?

Jedním z hlavních zastánců tohoto plánu je ekonom Rouzbeh Taheri, spoluzakladatel iniciativy „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Po volbách má za Levici vstoupit do berlínského parlamentu a právě prosazování takzvané „Vergesellschaftung“, tedy společenského či veřejného vlastnictví velkých bytových portfolií, má patřit mezi jeho hlavní politické úkoly.

V rozhovoru pro WELT Taheri otevřeně říká, že Levice chce nejen převést velké bytové společnosti do veřejného vlastnictví, ale zároveň zavést další zásahy na berlínském trhu s bydlením.

Levice chce cenový strop i „nájemní policii“

Podle Taheriho nemá být vyvlastnění či „zespolečenštění“ jediným nástrojem.

Levice chce podle něj znovu zavést také strop na nájemné a vytvořit instituci, kterou Taheri označuje jako určitý druh „nájemní policie“. Ta by měla kontrolovat dodržování předpisů na trhu s nájemním bydlením a postihovat jejich porušování.

Berlín už přitom podobný cenový strop v minulosti měl.

Takzvaný Mietendeckel byl zaveden v roce 2020, ale německý Spolkový ústavní soud ho v dubnu 2021 zrušil. Nešlo přitom o rozhodnutí, že by regulace nájemného sama o sobě byla protiústavní. Soud konstatoval, že Berlín neměl pravomoc takovou legislativu přijmout, protože oblast regulace nájemného už upravil spolkový zákonodárce. (Spolkový ústavní soud)

Taheri proto tvrdí, že zemská vláda dnes nemůže znovu zavést plošný berlínský cenový strop pro celý soukromý trh.

Chce ale regulovat nájemné přibližně u 400 000 bytů vlastněných samotným Berlínem.

Podle Taheriho by levnější nájemné v městských bytech postupně ovlivnilo i cenové srovnávací ukazatele používané při určování nájemného v okolních nemovitostech.

Do roka nový zákon, realizace další dva až tři roky

Plán převodu soukromých bytových společností do veřejného vlastnictví má už podle iniciativy poměrně konkrétní harmonogram.

Návrh zákona podle Taheriho již existuje.

Levice ho chce během přibližně jednoho roku přepracovat. Následná samotná převzetí bytů a vytvoření nové organizační struktury by podle něj mohla trvat další dva až tři roky.

Politickou překážkou ovšem zůstávají koaliční jednání.

Levice potřebuje pro vznik vlády další partnery. Zatímco Zelení jsou podle rozhovoru vůči myšlence otevřenější, vedení berlínské SPD se k projektu staví podstatně zdrženlivěji.

Taheri ale tvrdí, že právě v této otázce nemá Levice prostor pro zásadní ústupek.

„O samotné realizaci se pro nás nediskutuje,“ shrnuje jeho postoj WELT. Vyjednávat se podle něj dá o způsobu provedení, časovém harmonogramu nebo metodě odškodnění, nikoli o tom, zda má k převodu vůbec dojít.

Rozhodující referendum už proběhlo v roce 2021

Taheri se přitom může opřít o referendum z roku 2021.

Tehdy se Berlínští vyjadřovali k návrhu, aby zemská vláda připravila zákon umožňující převod bytových portfolií velkých soukromých společností do veřejného vlastnictví.

Pro návrh hlasovalo 57,6 procenta účastníků, což odpovídalo 42,3 procenta všech oprávněných voličů. Návrh tedy v referendu prošel. (Berlin)

Referendum ovšem neznamenalo okamžité převedení bytů.

Berlín následně zřídil odbornou komisi, která zkoumala zejména právní proveditelnost takového postupu a otázku kompenzací. (Berlin)

Právě na tento výsledek Taheri nyní navazuje.

Hranice má být 3000 bytů

Nejdůležitější číslo celého projektu je hranice 3000 bytových jednotek.

Podle Taheriho by se opatření vztahovalo na společnosti, které v Berlíně vlastní více než 3000 bytů.

To by podle něj znamenalo přibližně deset firem a zhruba 220 000 bytů.

Nešlo by tedy o drobné majitele, kteří vlastní několik nájemních bytů, ale o velké institucionální společnosti.

Taheri uvádí především skupiny jako Vonovia či Adler.

Cena: 250 až 350 miliard korun

Největší otázkou zůstává cena celého projektu.

Taheri v rozhovoru odkazuje na odhad expertní komise ve výši 10 až 14 miliard eur.

Při kurzu požadovaném pro tento článek – 1 euro = 25 Kč – jde o:

• 10 miliard eur = 250 miliard Kč
• 14 miliard eur = 350 miliard Kč

Jde tedy o částku odpovídající stovkám miliard korun.

Podle Taheriho by však Berlín nemusel tuto částku okamžitě zaplatit z rozpočtu.

Plán počítá s dlouhodobými dluhopisy, jejichž splácení by mělo být financováno z budoucích výnosů z nájmů převedených bytů.

Právě zde se pravděpodobně odehraje jedna z největších politických i ekonomických debat: zda bude budoucí příjem z nájemného skutečně stačit na financování kompenzací a současně na údržbu, modernizaci a případnou další výstavbu.

Odpůrci varují před poklesem investic

Kritici plánu upozorňují především na možný negativní dopad na investiční prostředí.

Argumentují, že pokud soukromým investorům hrozí nucený převod jejich portfolií, může se snížit ochota kapitálu investovat do nových bytových projektů v Berlíně.

Taheri tuto kritiku odmítá.

Podle něj společnosti, kterých se plán týká, nejsou především developerskými firmami, ale správci již existujících nemovitostí. Jako příklad uvádí Vonovii a Adler a tvrdí, že převedení jejich majetku by výstavbu nemuselo omezit – naopak by podle něj Berlín získal i některé dosud nezastavěné pozemky, na kterých by mohl začít stavět.

To je ale argument samotného Taheriho; dopad na investice je předmětem odborného a politického sporu a z rozhovoru nelze dovodit, že by vyšší výstavba byla automatickým důsledkem převodu.

Berlínský experiment bude sledovat celé Německo

Pokud se Levici podaří vytvořit vládu a plán skutečně prosadit, půjde o jeden z největších zásahů do soukromého trhu s bydlením v poválečné německé historii.

Projekt by se netýkal několika jednotlivých nemovitostí, ale přibližně 220 000 bytů a majetku v hodnotě stovek miliard korun.

Současně by však nešlo o klasické vyvlastnění bez náhrady. Německá debata se vede právě o tom, jak vysoká by kompenzace měla být a jak by měla být financována.

Výsledek této debaty může mít význam i mimo Berlín.

Pokud by model právně obstál a ekonomicky fungoval, mohl by se stát argumentem pro podobné návrhy v dalších velkých německých městech.

Pokud by naopak způsobil rozpočtové problémy, omezil investice nebo nevedl k výrazně lepší dostupnosti bydlení, mohl by se stát varováním před podobnými projekty.

Co by podobný model znamenal v Česku

Český právní systém podobný plošný zásah do soukromých bytových společností dnes nezná.

Článek 11 Listiny základních práv a svobod stanoví, že vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné pouze ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu. (PSP)

To ovšem neznamená, že by byl berlínský model jednoduše přenositelný do českého prostředí.

Česká struktura trhu s nájemním bydlením je jiná a velká část bytového fondu je rozptýlena mezi množství menších soukromých vlastníků.

Pro Prahu a další česká města je ale berlínská debata zajímavá z jiného důvodu: ukazuje, co se může stát, pokud se dostupnost bydlení stane natolik silným politickým tématem, že voliči začnou podporovat i velmi razantní majetkové zásahy.

V českém prostředí se zatím debata soustředí především na zrychlení výstavby, obecní a družstevní bydlení, využití městských pozemků a regulaci některých forem pronájmu.

Berlín jde potenciálně mnohem dál.

A právě proto bude jeho další vývoj důležitý nejen pro Německo, ale i jako evropský test otázky, zda lze problém drahého bydlení řešit převodem velké části soukromého bytového fondu do veřejných rukou.

Původní zdroj: WELT – „Die Schwelle liegt bei 3000 Wohnungen. Darüber wird alles vergesellschaftet“